Hệ số sử dụng đất là một thông số quan trọng và rất cần thiết khi thực hiện đầu tư mua đất để xây nhà hoặc trong quá trình xây dựng. Nhưng hệ số này thực sự là gì và làm thế nào để tính toán hệ số một cách chính xác? Để có câu trả lời cho những câu hỏi này, hãy cùng Elite Real Estate tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây.
Tìm hiểu hệ số sử dụng đất (Nguồn Internet)
Hệ số sử dụng đất là gì?
Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng (không bao gồm diện tích sàn của hầm và mái) chia cho tổng diện tích lô đất. Nói đơn giản, hệ số sử dụng đất có thể hiểu là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng và tổng diện tích lô đất.
Khi tính toán, diện tích sàn sẽ không bao gồm diện tích cầu thang, lỗ trống như ô thang máy và hộp kỹ thuật, cũng như sàn kỹ thuật và tầng hầm. Tuy nhiên, diện tích hành lang sàn kỹ thuật và sàn tầng hầm lại được tính vào.
Hệ số sử dụng đất là gì? (Nguồn Internet)
Hệ số sử dụng đất được sử dụng để kiểm soát số tầng cao trong khu đất xây dựng, ứng với mật độ xây dựng được phép xây. Đây là một chỉ số vô cùng quan trọng, vì nó cho thấy quy mô của công trình, chi phí xây dựng và sản phẩm cuối cùng tạo ra trên mỗi mét vuông đất.
Hãy cùng xem xét kỹ hơn qua hai ví dụ dưới đây:
- Ví dụ 1: Một người sở hữu một khu đất với 70% được sử dụng để xây dựng công trình công cộng như siêu thị và công viên, 10% dành cho vườn cây. Phần còn lại 50% của khu đất được sử dụng để xây dựng nhà ở. Với trường hợp này, hệ số sử dụng đất sẽ là 50%.
- Ví dụ 2: Ông Nguyễn Văn A sở hữu một căn nhà có diện tích 50m2 và có 5 tầng. Để tính toán hệ số sử dụng đất, ta sẽ áp dụng công thức: diện tích sàn xây dựng/diện tích lô đất. Với ví dụ này, hệ số sử dụng đất sẽ là: 50x5/100 = 2.5.
Nguồn gốc của hệ số sử dụng đất có từ đâu?
Hệ số này là một yếu tố quan trọng được áp dụng trong quy hoạch đô thị của nhiều quốc gia phát triển trên thế giới. Hệ số sử dụng đất liên quan đến số tầng và mật độ xây dựng của mỗi tầng trong một tòa nhà.
Tuy nhiên, hệ số không ảnh hưởng đáng kể đến các khu nhà máy và xưởng công nghiệp. Hệ số sử dụng đất chủ yếu nhằm giới hạn số tầng của các căn hộ trong các dự án khu đô thị, tuân thủ theo mật độ xây dựng cho phép.
Nguồn gốc của hệ số sử dụng đất (Nguồn Internet)
Hệ số sử dụng đất là một chỉ số biểu thị cho quy mô và chi phí xây dựng. Hệ số cho biết tỷ lệ diện tích xây dựng trên tổng diện tích đất. Đây là thông tin quan trọng mà tất cả các nhà thầu cần xác định trước khi bắt đầu công trình xây dựng.
Ngoài ra, hệ số sử dụng đất càng cao thì tính kinh tế càng lớn. Khi diện tích sàn xây dựng tăng, mật độ xây dựng cũng tăng theo. Điều này giúp tiết kiệm diện tích đất mà quy mô dự án vẫn được duy trì. Hệ số này cũng tương quan với mật độ dân cư tại khu vực đó. Cụ thể, hệ số sử dụng đất thấp hơn sẽ dẫn đến mật độ dân cư thấp hơn tại dự án. Điều này có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu.
Phân biệt hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất có những khác biệt như thế nào?
Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của một công trình so với diện tích sàn của toàn bộ lô đất. Nhưng, mật độ xây dựng lại là một khái niệm khác. Hệ số này biểu thị tỷ lệ diện tích mà công trình chiếm trên tổng diện tích của lô đất. Nói cách khác, mật độ xây dựng đo lường khối lượng không gian mà công trình chiếm trên toàn bộ lô đất.
Để làm rõ hơn, hãy xem xét ví dụ sau: Giả sử lô đất có diện tích là 1000m2 và diện tích xây dựng công trình là 60m2. Khi đó:
Mật độ xây dựng = (diện tích xây dựng công trình/diện tích lô đất) x 100% = (60/1000) x100% = 6%
Vì vậy, trong trường hợp này, mật độ xây dựng của công trình trên lô đất là 6%.
Cách tính hệ số sử dụng đất
Hướng dẫn cách tính hệ số sử dụng đất theo quy định của nhà nước. Hệ số sử dụng đất được tính dựa trên công thức đơn giản sau:
Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng/Tổng diện tích lô đất
Trong quá trình tính toán, tổng diện tích sàn xây dựng công trình bao gồm cả tầng hầm, nhưng không tính các diện tích dành cho hệ thống kỹ thuật, gian lánh nạn, phòng cháy chữa cháy và nơi đỗ xe.
Tính hệ số sử dụng đất (Nguồn Internet)
Tham khảo các ví dụ dưới đây để hiểu rõ cách tính hệ số sử dụng đất:
Ví dụ 1: Một dự án nhà cao tầng TPHCM có tổng diện tích đất là 1000m2. Tổng diện tích sàn xây dựng của tòa tháp gồm 10 tầng và 2 hầm là 500m2. Diện tích còn lại là 500m2 dành cho không gian mở bên ngoài. Hệ số sử dụng đất ở TPHCM sẽ được tính toán như sau:
- (10 + 2) x (500m2 : 1000m2) = 6
Ví dụ 2: Một căn nhà của bạn được xây dựng trên một lô đất có diện tích 60m2 với 6 tầng. Hệ số sử dụng đất sẽ được tính toán như sau:
- 60 x (6 : 100) = 3.6
Quy định hệ số sử dụng đất tối đa
Căn cứ dựa theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng được ban hành cùng với Thông tư 01/2021/TT-BXD, hệ số sử dụng đất tối đa đóng vai trò quan trọng và có ý nghĩa quyết định trong việc xác định mật độ xây dựng thuần trong quá trình xây dựng. Chi tiết về hệ số này như sau:
- Mật độ xây dựng thuần trong quá trình xây dựng phải tuân thủ theo các quy định về mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép. Trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ trên các lô đất có chiều cao ≤ 25m và diện tích ≤ 100m2, chủ sở hữu được phép xây dựng với mật độ tối đa 100%. Tuy nhiên, điều kiện là phải tuân thủ quy định về khoảng cách giữa các công trình và khoảng lùi.
- Trường hợp đặc thù của khu vực quy hoạch, nếu không còn quỹ đất đủ để đáp ứng chỉ tiêu xây dựng của các công trình dịch vụ - công cộng, nhà nước có thể cho phép tăng mật độ xây dựng thuần tối đa (không được vượt quá 60%) cho các công trình dịch vụ - công cộng.
- Trường hợp trong các khu vực cần kiểm soát chất lượng dân số và hạ tầng, có thể sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay vì chỉ tiêu mật độ và tầng cao xây dựng. Hệ số sử dụng đất tối đa sẽ được xác định trong đồ án thiết kế và quy hoạch đô thị, nhưng vẫn phải tuân thủ các quy định được đưa ra trong bảng dưới đây.
Bảng quy định hệ số sử dụng đất tối đa (Nguồn Internet)
* Lưu ý về chú thích:
- Chú thích 1: Đối với các lô đất có diện tích và chiều cao nằm ngoài bảng này, ta có thể áp dụng phương pháp nội suy giữa 2 giá trị gần nhất để xác định hệ số sử dụng đất.
- Chú thích 2: Đối với các lô đất được quy hoạch để xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, tạo điểm nhấn cho đô thị, có thể xem xét sử dụng hệ số sử dụng đất lớn hơn 13 lần. Tuy nhiên, trong quá trình tính toán, cần đảm bảo rằng việc tăng hệ số sử dụng đất không gây quá tải lên hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật của đô thị.
Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất
Vậy hệ số sử dụng đất này có vai trò, ý nghĩa như thế nào trong các khu đô thị cũng như các công trình xây dựng?
Hệ số sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong việc xác định số tầng giới hạn tại các dự án khu đô thị, phản ánh quy mô và phí xây dựng của công trình, cũng như có ảnh hưởng đến lợi ích kinh tế.
Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất trong các khu đô thị và công trình xây dựng (Nguồn Internet)
Khi kết hợp với mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất giúp tiết kiệm quỹ đất. Tuy nhiên, nếu hệ số này quá cao sẽ ảnh hưởng đến hệ thống hạ tầng khu vực và giảm mức độ cạnh tranh của dự án.
Hệ số sử dụng đất cũng có liên quan đến mật độ dân cư tại khu vực. Khi hệ số sử dụng đất thấp, mật độ dân cư tại dự án cũng thấp.
Chủ sở hữu căn hộ sẽ chịu ảnh hưởng lớn từ hệ số sử dụng đất. Hệ số này càng thấp, diện tích sử dụng căn hộ càng lớn, tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu.
Trên đây là toàn bộ những chia sẻ của chúng tôi về thông tin cơ bản của hệ số sử dụng đất. Hy vọng rằng bài viết đã giúp bạn hiểu rõ hơn về chủ đề này. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc hay ý kiến đóng góp nào, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn chi tiết nhất. Elite Real Estate luôn sẵn lòng hỗ trợ bạn tận tình.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
- Địa chỉ: Tầng 05, Tòa nhà The Landmark, 5B Tôn Đức Thắng, phường Bến Nghé, Quận 1, Tp. Hồ Chí Minh
- Số điện thoại: 0908.79.9898
- Email: info@elitere.com.vn
