Thời gian gần đây, trong bối cảnh nền kinh tế gặp nhiều thách thức. Sự trầm lắng của thị trường kinh doanh bất động sản cho thuê được lý giải bởi một số nguyên nhân, trong đó đáng chú ý là giá thuê không những không giảm mà còn có xu hướng tăng do mong muốn của nhiều chủ nhà, dẫn đến sự chênh lệch giữa kỳ vọng của bên cho thuê và khả năng thanh toán của bên thuê. Tuy nhiên, trong những tháng đầu năm 2024, thị trường cho thuê bất động sản vẫn xuất hiện những tín hiệu tích cực..jpg)
Tình hình kinh doanh bất động sản cho thuê 2023 và nửa đầu 2024
Báo cáo thị trường bất động sản tháng 12/2023 của Batdongsan.com.vn ghi nhận số lượng tin đăng cho thuê bất động sản trên trang tăng 21% so với tháng trước và 2% so vớiTop of FormBottom of Form cùng kỳ năm trước. Sản phẩm có lượng tin rao cho thuê nhiều nhất trong tháng là nhà trọ với mức tăng 58% so với tháng 11. Tương tự, số lượng tin đăng cho thuê cửa hàng kinh doanh tăng 28%, trong khi tin rao cho thuê văn phòng và căn hộ chung cư tăng từ 7-9%. Tuy nhiên, nhu cầu tìm thuê bất động sản vẫn chưa cải thiện, tiếp tục đà giảm 6% so với tháng trước và 14% so với cùng kỳ năm 2022. Nhu cầu thuê các loại hình chung cư, nhà riêng, nhà phố, cửa hàng và văn phòng giảm từ 5-14% so với tháng 11..png)
Tuy vậy, kinh tế Việt Nam đang trong giai đoạn đảo chiều và phục hồi mạnh mẽ, đặc biệt là trong ngành bất động sản. Nhiều chuyên gia dự báo, do nguồn cung dự án mới tiếp tục khan hiếm khiến phân khúc nhà cho thuê nửa đầu năm 2024 tiếp tục tăng nhiệt. Báo cáo xu hướng và tâm lý người tiêu dùng bất động sản của PropertyGuru nửa đầu năm 2024, không đủ tài chính mua nhà là nguyên nhân chính khiến phân khúc nhà cho thuê tiếp tục phát triển mạnh mẽ (chiếm 33%). Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư là loại hình bất động sản được người thuê ưa chuộng nhất (chiếm 43%), tiếp theo là nhà riêng (18%) và nhà trọ (18%). Chỉ có một phần nhỏ (9%) khách hàng quan tâm đến việc thuê nhà phố. Đối với phân khúc văn phòng cho thuê, năm 2024 dự kiến sẽ có sự gia tăng về diện tích văn phòng cho thuê do nhu cầu ngày càng tăng cao. Các trung tâm đô thị chính như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đang thu hút nhiều doanh nghiệp lớn và các công ty start-up. Do đó, nhu cầu thuê văn phòng tại những khu vực quan trọng dự kiến sẽ tăng cao, đi kèm với mức giá cạnh tranh. Một ví dụ điển hình là tòa nhà văn phòng The Nexus của chủ đầu tư Refico, sau khi vận hành đã nhanh chóng đạt được tỉ lệ lấp đầy lên đến trên 90% trong vòng chưa đầy 6 tháng, nguồn cầu chủ đến từ các công ty đa quốc gia.
Mặc dù nền kinh tế còn phải vượt qua nhiều thử thách và lĩnh vực bất động sản cần thời gian để hồi phục, song những khó khăn trong thị trường dự kiến sẽ giảm dần theo thời gian và thị trường sẽ có xu hướng phục hồi nhờ vào việc áp dụng các quy định pháp lý mới điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và lĩnh vực cho thuê bất động sản nói riêng.
Quy định pháp luật mới liên quan đến kinh doanh bất động sản cho thuê
Với việc Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực trong thời gian tới, dự kiến sẽ có nhiều bước tiến quan trọng trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là trong hoạt động cho thuê. Các quy định pháp lý trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 sẽ trực tiếp điều chỉnh hoạt động cho thuê bất động sản, thiết lập khuôn khổ pháp lý quan trọng để thúc đẩy sự phát triển bền vững trong lĩnh vực này. Bài viết sẽ phân tích những điểm nổi bật về quy định pháp lý liên quan đến kinh doanh bất động sản cho thuê theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.
1. Phải thành lập doanh nghiệp khi kinh doanh BĐS cho thuê
Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, các cá nhân và tổ chức kinh doanh bất động sản cho thuê phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có ngành nghề kinh doanh bất động sản (Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023). Trường hợp kinh doanh quy mô nhỏ hoặc dưới mức quy mô nhỏ, không cần thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai và nộp thuế theo quy định. Ngoài ra, các nguyên tắc kinh doanh, nghĩa vụ công khai thông tin, và các hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản cũng được áp dụng đối với hoạt động cho thuê này.
2. Đối Tượng và Điều Kiện Kinh doanh Bất động sản Cho thuê
Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, tổ chức, cá nhân trong nước, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam và các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không thuộc diện phải đáp ứng điều kiện đầu tư được phép kinh doanh bất động sản cho thuê. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài không có quốc tịch Việt Nam và các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài phải đáp ứng điều kiện đầu tư sẽ bị hạn chế hơn về phạm vi kinh doanh bất động sản cho thuê theo khoản 3 và khoản 4 Điều này.
3. Quyền và Nghĩa vụ trong Kinh doanh Cho thuê Nhà ở và Công trình Xây dựng
Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định chi tiết quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê nhà ở, công trình xây dựng tại Điều 18, 19, 20 và 21. So với Luật 2014, điểm mới của Luật 2023 là quy định trực tiếp các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng, thay vì dẫn chiếu sang điều luật khác. Những quy định này giúp đảm bảo quyền lợi và trách nhiệm của các bên được rõ ràng và dễ theo dõi hơn.
4. Quy định về cho thuê quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản
Theo Điều 28 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, chủ đầu tư có thể cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Việc cho thuê này phải tuân theo mục đích sử dụng đất và dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. Các bên phải hoàn thành nghĩa vụ quy định tại Điều 30, đặc biệt là thủ tục đăng ký đất đai và đăng ký việc cho thuê. Đối với doanh nghiệp nhà nước, cần tuân thủ thêm các quy định về quản lý vốn nhà nước.
Việc cho thuê quyền sử dụng đất cho tổ chức phải tuân theo Mục 3 Chương IV luật này. Bên cạnh đó, bên cho thuê phải cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý để bên thuê thực hiện thủ tục đầu tư và xây dựng dự án theo quy định tại Điều 37.
5. Các Loại Hợp đồng Cho thuê Bất động sản
Theo Điều 44 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, các loại hợp đồng cho thuê bất động sản bao gồm: Hợp đồng thuê nhà ở; Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn phục vụ mục đích du lịch, lưu trú; Hợp đồng cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật.
Điểm mới của Luật 2023 là bổ sung quy định về hợp đồng thuê phần diện tích sàn trong các công trình có công năng du lịch, lưu trú. Điều này khắc phục những hạn chế của Luật 2014, khi chưa điều chỉnh các sản phẩm như Condotel, Officetel. Quy định mới không chỉ tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho các sản phẩm này mà còn linh hoạt hơn trong việc bao quát các sản phẩm bất động sản mới.
Nhìn chung, so với Luật 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã quy định chi tiết và tập trung hơn về quyền và nghĩa vụ của các bên, đồng thời mở rộng phạm vi các loại hình bất động sản cho thuê và đặc biệt chú trọng đến tính an toàn trong hợp đồng. Việc Luật 2023 có hiệu lực sẽ mang đến những tín hiệu tích cực cho các tổ chức, cá nhân muốn đầu tư vào thị trường này. Tuy nhiên, để Luật được triển khai hiệu quả, cần sớm ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết và cập nhật kịp thời diễn biến của thị trường, nhằm đảm bảo sự đồng bộ và khả thi trong quá trình áp dụng.
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Trong bài viết này, Elite thu thập và phân tích thông tin từ nguồn đáng tin cậy. Chúng tôi không bảo đảm tính chính xác và không chịu trách nhiệm về việc sử dụng thông tin này. Bài viết của chúng tôi chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và không được sử dụng để làm cơ sở cho hợp đồng hoặc giao kèo mà không có sự đồng ý trước của Elite. Nghiêm cấm sao chép hoặc phát hành báo cáo này mà không có sự đồng ý từ Elite. Elite không chịu trách nhiệm cho bất kỳ thiệt hại nào gây ra bởi việc sử dụng thông tin trong báo cáo này.
Elite – công ty chuyên mua bán và cho thuê bất động cao cấp tại Việt Nam.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Địa chỉ: Tầng 35, Tòa Nhà The Nexus, 3A-3B Tôn Đức Thắng, P.Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam
Số điện thoại: 0908.79.9898
Email: info@elitere.com.vn
Website: https://elitere.com.vn
