Trong lĩnh vực bất động sản, việc chuyển nhượng căn hộ chung cư không chỉ đơn giản là giao dịch mua bán mà còn là những vấn đề liên quan đến pháp lý, tài chính. Do đó, hoàn tất phí chuyển nhượng chung cư đóng vai trò quan trọng trong quy trình chấp hành quyền và nghĩa vụ trong giao dịch. Trong bài viết này, chúng ta sẽ khám phá sâu hơn về phí chuyển nhượng căn hộ chung cư gồm thủ tục và những hạng mục của khoản chi phí này.
Phí chuyển nhượng chung cư là gì?
Phí chuyển nhượng chung cư là một khoản phí phải trả khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ chung cư từ người bán cho người mua. Đây là một phần quan trọng của quy trình mua bán căn hộ chung cư, liên quan đến việc xác nhận quyền sở hữu và chứng minh giá trị tài sản.
Phí chuyển nhượng chung cư là gì? Nguồn Internet
Việc thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế và lệ phí không chỉ là một yêu cầu pháp lý mà còn đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong giao dịch bất động sản. Điều này giúp đảm bảo rằng cả hai bên đều tuân thủ các quy định thuế và lệ phí, góp phần vào việc phát triển kinh tế và hạ tầng của quốc gia.
Hồ sơ cần chuẩn bị để thực hiện chuyển nhượng căn hộ chung cư
Để thực hiện chuyển nhượng căn hộ chung cư một cách hợp pháp và minh bạch, bạn cần chuẩn bị một hồ sơ đầy đủ và chính xác. Dưới đây là danh sách các giấy tờ cần có và hồ sơ thủ tục cần công chứng.
Chuẩn bị giấy tờ
- Giấy tờ tùy thân (CMND hoặc CCCD của các bên liên quan).
- Sổ hộ khẩu của các bên liên quan.
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (giấy kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân).
- Giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu căn hộ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cả bản gốc và bản sao).
- Hợp đồng chuyển nhượng căn hộ với đầy đủ thông tin về bên bán, bên mua, căn hộ chuyển nhượng và điều kiện giao dịch.
- Bản vẽ kỹ thuật căn hộ (nếu có).
- Các giấy tờ liên quan đến tình trạng tài sản chung như biên bản thỏa thuận về tài sản của vợ chồng có liên quan đến căn hộ (nếu có).
Hồ sơ thủ tục cần công chứng
Ngoài các giấy tờ cơ bản trên, bạn phải thực hiện công chứng với các giấy tờ bắt buộc sau:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (Sổ hồng) chứng minh quyền sở hữu của bên bán.
- CMND hoặc CCCD của hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng.
- Sổ hộ khẩu giữa hai bên.
- Giấy tờ xác nhận tình trạng hôn nhân.
Các giấy tờ cần chuẩn bị khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu chung cư
Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư mới nhất năm 2023
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ những giấy tờ nêu trên, bạn cần thực hiện thủ tục chuyển nhượng chung cư như sau:
Bước 1: Yêu cầu công chứng hợp đồng: Hai bên mua bán cần đến văn phòng công chứng để yêu cầu công chứng hợp đồng (theo những hồ sơ đã đề cập ở trên).Bước 2: Kê khai thuế và phí: Sau khi hồ sơ được công chứng, hai bên mua bán cần kê khai các loại thuế, phí có liên quan, bao gồm:
- Bản chính hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.
- Bản sao chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền.
- Bên mua ký 02 tờ khai lệ phí trước bạ.
- Bên bán ký (trường hợp tặng cho cần chuẩn bị 04 bản): 02 tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
- Bản sao có chứng thực CMND + Sổ hộ khẩu của cả hai bên mua bán.
- Đơn đề nghị đăng ký biến động do bên bán chuẩn bị và ký.
- Đính kèm hợp đồng chuyển nhượng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc).
- Giấy chứng minh thực hiện nghĩa vụ nộp tiền vào ngân sách Nhà nước (bản gốc).
- Bản sao CMND, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng.
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.
Sau 15 ngày kết quả thủ tục chuyển nhượng sẽ được thông báo
Cách tính thuế, phí chuyển nhượng chung cư
Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng căn hộ chung cư, cả người bán và người mua đều phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế và các khoản lệ phí tương ứng cho Nhà nước. Các khoản thuế và lệ phí này thường bao gồm lệ phí chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân (nếu có lợi nhuận), và các khoản phí dịch vụ khác như phí công chứng, phí luật sư, và các khoản phí liên quan đến việc thực hiện thủ tục pháp lý.
Thuế thu nhập cá nhân của người chuyển nhượng
Thuế này được nộp sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng. Một số trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi sang tên căn hộ sẽ thuộc vào các điều kiện sau:
- Quan hệ gia đình, chẳng hạn như cha mẹ đẻ với con đẻ, cha mẹ nuôi với con nuôi, cha mẹ chồng với con dâu, cha mẹ vợ với con rể, ông bà nội với cháu nội, ông bà ngoại với cháu ngoại, anh, chị, em ruột với nhau.
- Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một căn hộ/nhà đất sở hữu.
Thuế thu nhập cá nhân khi giao dịch mua bán căn hộ chung cư thường do người bán chịu trách nhiệm. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, người bán và người mua có thể thỏa thuận về người chịu trách nhiệm nộp thuế.
Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng căn hộ thường được thực hiện như sau:
- Trường hợp 1: Miễn thuế hoặc theo các quy định riêng.
- Trường hợp 2: Nếu không được miễn thuế, thuế được tính dựa trên lợi nhuận (giá bán căn hộ - giá mua căn hộ) với tỷ lệ như sau:
| Thuế thu nhập cá nhân = 25% Giá trị lợi nhuận (giá bán căn hộ – giá mua căn hộ) = 2% Giá chuyển nhượng |
Lệ phí trước bạ của người nhận chuyển nhượng
Căn cứ Điều 6, điểm c khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP và điểm B khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC, lệ phí trước bạ được tính như sau:
- Trường hợp 1: Giá căn hộ tại hợp đồng mua bán cao hơn giá quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
| Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá chuyển nhượng tại hợp đồng |
- Trường hợp 2: Giá căn hộ tại hợp đồng mua bán thấp hơn hoặc bằng giá quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
| Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí theo giá nhà nước |
Để tính giá tính lệ phí trước bạ theo giá nhà nước, áp dụng các bước sau:
- Xác định giá tính lệ phí trước bạ cho căn hộ dựa trên số tầng của tòa nhà.
- Tính tỷ lệ % chất lượng còn lại dựa trên thời gian đã sử dụng.
- Áp dụng giá và tỷ lệ trên để tính giá tính lệ phí trước bạ đối với căn hộ.
- Tính lệ phí trước bạ đối với phần nhà dựa trên giá tính lệ phí và diện tích căn hộ.
- Tính tổng lệ phí trước bạ bằng cách nhân lệ phí đối với phần nhà với tỷ lệ phần đất xây dựng nhà chung cư được phân bổ.
Tuy việc tính toán có thể phức tạp, bên mua bán chỉ cần khai nộp theo quy định là cơ quan thuế sẽ tính và thông báo số tiền cụ thể.
Các khoản phí khác
- Phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp sổ hồng: Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ cấp sổ hồng cho chung cư do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định. Mức phí thường dao động từ 500.000 đồng đến 5 triệu đồng, tùy theo từng địa phương.
- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Địa phương quy định phí này. Thông thường, phí này là 100.000 đồng/giấy chứng nhận/lần cấp.
- Phí công chứng: Phí phát sinh khi sử dụng dịch vụ công chứng để thực hiện các thủ tục liên quan đến giao dịch.
- Phí thẩm định, địa chính,... do cơ quan chức năng quy định, thường phát sinh trong quá trình thực hiện các thủ tục liên quan đến giao dịch chuyển nhượng căn hộ chung cư.
Một số khoản phí cần nộp trong quá trình chuyển nhượng chung cư
Lưu ý với thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có Sổ hồng
Theo Điều 32 của Thông tư 19/2016/TT-BXD và quy định tại Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, người mua căn hộ có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền (chưa có Sổ hồng). Việc chuyển nhượng phải xác nhận từng căn hộ riêng lẻ hoặc từng căn hộ trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.
Về quy trình công chứng và thủ tục
Quá trình công chứng và thủ tục chuyển nhượng căn hộ đã có Sổ hồng thường đơn giản hơn vì đã có sổ hồng xác nhận quyền sở hữu căn hộ. Thường chỉ cần thực hiện thủ tục công chứng văn bản chuyển nhượng, kê khai thuế và phí liên quan.
Chuyển nhượng căn hộ chưa có Sổ hồng cần tuân theo các quy định cụ thể, và việc xác nhận quyền sở hữu căn hộ phải thông qua chủ đầu tư và các thủ tục phức tạp hơn, bao gồm công chứng văn bản, kê khai thuế, phí và xác nhận từ chủ đầu tư.
Về mức giá và thuế
Mức thuế và phí chuyển nhượng căn hộ chưa có Sổ hồng có thể được tính dựa trên giá chuyển nhượng hoặc theo bảng giá nhà đất quy định tại địa phương. Việc tính giá chuyển nhượng có thể phức tạp hơn.
Về bảo vệ quyền lợi
Sổ hồng là bằng chứng về quyền sở hữu của người mua, giúp bảo vệ quyền lợi và tránh tranh chấp sau này. Trong trường hợp chưa có sổ hồng, việc đảm bảo quyền lợi của người mua cần dựa vào các văn bản và thỏa thuận trong quá trình chuyển nhượng.
Không có Sổ hồng thì chuyển nhượng chung cư được không?
Ai là người phải nộp phí chuyển nhượng chung cư?
Người bán căn hộ thường phải chịu trách nhiệm nộp các khoản phí và lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng căn hộ. Điều này bao gồm các khoản phí thường được yêu cầu như lệ phí chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân (nếu có) và các khoản phí thẩm định hồ sơ, công chứng, và các khoản phí khác có thể liên quan đến thủ tục chuyển nhượng.
Trong một số trường hợp, người mua căn hộ có thể chịu một phần các khoản phí như lệ phí chuyển nhượng, phí trước bạ hoặc các khoản phí khác dựa trên thỏa thuận giữa người mua và người bán. Tuy nhiên, phần lớn các khoản phí thường được chịu bởi người bán.
Trong một số trường hợp, chủ đầu tư của dự án chung cư cũng có thể liên quan đến việc xác nhận và chấp thuận việc chuyển nhượng căn hộ. Chủ đầu tư có thể thực hiện xác nhận về việc người bán đã hoàn tất thanh toán và các điều kiện khác liên quan đến việc chuyển nhượng. Tuy nhiên, chủ đầu tư thường không phải chịu trách nhiệm nộp các khoản phí và lệ phí liên quan trực tiếp đến giao dịch chuyển nhượng.
Việc phải nộp các khoản phí và lệ phí trong quá trình chuyển nhượng căn hộ còn phụ thuộc vào quy định của pháp luật và thỏa thuận giữa các bên tham gia giao dịch. Người tham gia giao dịch nên tham khảo cụ thể từng trường hợp và tìm hiểu các quy định pháp luật tại địa phương để biết rõ về người phải nộp phí chuyển nhượng chung cư.
Tóm lại, phí chuyển nhượng chung cư là khoản bắt buộc phải đóng trong giao dịch sang tên căn hộ chung cư, dù là có Sổ hồng hay chưa có. Điều này giúp bảo vệ quyền lợi của các bên và đảm bảo việc giao dịch diễn ra trôi chảy, đúng quy trình và đáp ứng đầy đủ các yêu cầu pháp lý. Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan hoặc có nhu cầu thuê/mua căn hộ, vui lòng liên hệ Elite Real Estate để được tư vấn thêm thông tin chi tiết.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
- Địa chỉ: Tầng 05, Tòa nhà The Landmark, 5B Tôn Đức Thắng, phường Bến Nghé, Quận 1, Tp. Hồ Chí Minh
- Số điện thoại: 0908.79.9898
- Email: info@elitere.com.vn
