Thị trường bất động sản thứ cấp là gì? Ưu và nhược điểm của việc đầu tư vào bất động sản thứ cấp

Trong thị trường bất động sản, bất động sản thứ cấp là một trong những kênh đầu tư hấp dẫn cho cả mục địch mua đầu tư và mua ở. Thế nhưng không phải ai cũng hiểu rõ thị trường bất động sản thứ cấp là gì và nó mang lại những lợi ích cũng như tiềm ẩn những rủi ro gì? Hãy cùng Elite Real Estate tìm hiểu về thị trường bất động sản thứ cấp và những yếu tố ảnh hưởng đến việc đầu tư vào loại hình này.

Thị trường Bất động sản thứ cấp là một phân khúc quan trọng trong lĩnh vực bất động sản

Phân biệt thị trường bđs thứ cấp và bđs sơ cấp

1. Thị trường Bất động sản sơ cấp là gì?

Thị trường Bất động sản sơ cấp là nơi diễn ra giao dịch cho các bất động sản lần đầu tiên được mua bán. Đây thường là phân khúc thị trường mà các dự án mới được triển khai và bắt đầu mở bán. Lượng giao dịch bất động sản sơ cấp chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường bất động sản nói chung, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM.

Các sản phẩm chủ yếu tại thị trường này bao gồm căn hộ chung cư, nhà phố, hoặc đất nền trong các khu dự án mới. Đặc điểm chính của thị trường này là sự tập trung vào việc phát triển và mở bán những sản phẩm mới, chưa qua sử dụng, nhằm đáp ứng nhu cầu mua nhà ở thực hoặc đầu tư của người mua.

Bất động sản sơ cấp là nơi diễn ra giao dịch cho các bất động sản lần đầu tiên được mua bán (Ảnh: dự án The River Thủ Thiêm)

2. Thị trường Bất động sản thứ cấp là gì?

Thị trường bất động sản thứ cấp là thị trường của các tài sản bất động sản đã trải qua một hoặc nhiều lần giao dịch trước đó. Trong ngữ cảnh này, "thứ cấp" thường được hiểu là bất động sản không phải là sản phẩm mới được tung ra thị trường, mà là sản phẩm bất động sản đã từng được mua đi bán lại bởi một hoặc nhiều chủ sở hữu từ trước.

Thị trường bất động sản thứ cấp cung cấp một loạt các loại hình bất động sản như căn hộ, nhà ở và đất đai. Người mua có thể lựa chọn từ nhiều vị trí khác nhau, từ trung tâm thành phố đến các khu vực ngoại ô hoặc nông thôn. Theo thống kê từ Savills Việt Nam, trong năm 2021, thị trường căn hộ thứ cấp tại các khu vực như quận Tân Bình, quận Bình Thạnh ở TP. HCM và các quận nội thành ở Hà Nội có số lượng giao dịch chiếm tỷ trọng  đáng kể.

Lợi ích của việc mua bất động sản thứ cấp:

Nhà ở đã hình thành

Mua bất động sản thứ cấp thường là một lựa chọn hấp dẫn đối với những người muốn nhận nhà ở ngay mà không phải chờ đợi quá lâu như khi mua bất động sản sơ cấp. Thời gian chờ đợi khi mua bất động sản sơ cấp thường kéo dài từ vài tháng đến một vài năm, trong khi đó, bất động sản thứ cấp thường có sẵn để di chuyển vào ngay sau khi giao dịch hoàn tất. Điều này đặc biệt hữu ích đối với những người đang ở trong tình huống cấp bách cần tìm một nơi ở mới hoặc không muốn chờ đợi quá lâu để sử dụng bất động sản.

Theo các số liệu thống kê, thời gian cần thiết để hoàn thành một dự án bất động sản sơ cấp thường là từ 1 đến 3 năm, bao gồm cả quá trình thiết kế, xây dựng, và hoàn thiện. Trong khi đó, việc mua bất động sản thứ cấp thường không yêu cầu quá trình xây dựng từ đầu, do đó, thời gian để nhận nhà thường rút ngắn đáng kể.

Người mua có lợi thế nhận nhà ngay khi mua bất động sản thứ cấp (Ảnh: Bán đảo Thủ Thiêm) 

Đa dạng lựa chọn

Mua bất động sản thứ cấp mang lại sự đa dạng lựa chọn về loại hình bất động sản và vị trí, từ căn hộ, nhà ở đến đất đai, và từ trung tâm thành phố đến các khu vực ngoại ô hoặc nông thôn. So với bất động sản sơ cấp, thị trường bất động sản thứ cấp thường cung cấp một loạt các tùy chọn đa dạng hơn, giúp người mua có nhiều sự linh hoạt hơn trong việc lựa chọn tài sản phù hợp với nhu cầu và ước mong của họ

Lợi thế khi thương lượng giá

Thị trường bất động sản thứ cấp thường ít cạnh tranh hơn so với thị trường bất động sản sơ cấp, người mua thường có thể đạt được giá mua thấp hơn so với giá niêm yết ban đầu. Theo một số nghiên cứu, có đến 60-70% các giao dịch bất động sản thứ cấp được thực hiện với giá dưới giá niêm yết.  Điều này có nghĩa là người mua có thể có lợi thế hơn khi thương lượng giá với người bán. Việc có thêm sự linh hoạt trong việc thương lượng giá có thể giúp người mua đạt được mức giá mua phù hợp hoặc thậm chí là giảm được giá mua so với giá niêm yết ban đầu.

Mua BĐS thứ cấp có lợi thế về giá cả, khi người mua có thể chủ động thương lượng giá với người bán (Nguồn: Internet)

Tính pháp lý căn hộ

Thường thì các căn hộ thứ cấp đã có sổ hồng và các giấy tờ liên quan đã được hoàn thiện, giúp người mua cảm thấy an tâm hơn trong quá trình mua bán. Theo nghiên cứu của JLL, khoảng 70-80% căn hộ thứ cấp tại các thành phố lớn đã nhận được sổ hồng hoàn chỉnh. Tính pháp lý rõ ràng của căn hộ thứ cấp còn giúp người mua tiết kiệm thời gian và công sức trong quá trình thực hiện các thủ tục pháp lý, vì phần lớn các thủ tục này đã được hoàn thành trước đó. Điều này làm giảm bớt những phiền toái và rủi ro liên quan đến việc mua nhà mới, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi hơn cho quá trình giao dịch.

Cộng đồng cư dân đã hình thành

Khoảng 80-90% các số bất động sản thứ cấp đã có cộng đồng cư dân ổn định và phát triển. Người mua có thể hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng và tiện ích đã được xây dựng, bao gồm cả các trường học, cửa hàng, công viên và các dịch vụ công cộng khác. Điều này tạo điều kiện sống tốt hơn cho chủ sở hữu và gia đình, và cũng làm tăng giá trị bất động sản trong tương lai.  

Căn hộ City Garden, 59 Ngô Tất Tố, quận Bình Thạnh, TP. HCM là minh chứng rõ nét cho chất lượng bền vững dù đã bàn giao hơn một thập kỉ

Nhược điểm khi mua bất động sản thứ cấp

Tình trạng xuống cấp

Tình trạng xuống cấp là vấn đề thường gặp đối với bất động sản thứ cấp, đặc biệt là những căn nhà đã được sử dụng lâu. Các căn nhà có thể trải qua hao mòn tự nhiên và cần sửa chữa, điều này có thể gây ra chi phí bổ sung không dự đoán được, ảnh hưởng đến ngân sách của người mua.

Tuy nhiên, đối với những bất động sản thứ cấp từ các chủ đầu tư uy tín, dù đã trải qua một thời gian dài nhưng vẫn giữ được chất lượng ban đầu. Điều này đặt ra yêu cầu cho người mua cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng về uy tín của chủ đầu tư, cũng như hợp tác với các đơn vị tư vấn bất động sản chuyên nghiệp để mua được bất động sản chất lượng, đảm bảo tính ổn định và giá trị lâu dài của tài sản.

Khả năng tăng giá không cao

Bất động sản thứ cấp thường không tăng giá nhanh chóng như bất động sản mới vì đã trải qua một giai đoạn sử dụng. Theo các nghiên cứu thị trường, tỉ lệ tăng giá trị trung bình hàng năm của bất động sản thứ cấp thường dao động từ 3% đến 5%, trong khi bất động sản mới có thể đạt được tỉ lệ tăng giá cao hơn, thậm chí có thể lên đến 10% hoặc hơn trong một năm. Mặc dù có thể đem lại lợi nhuận, nhưng tiềm năng tăng giá của bất động sản thứ cấp thường không cao như bất động sản mới. Điều này đòi hỏi người mua cần xác định mục đích sử dụng: nếu muốn đầu tư, họ cần nhận thức về tốc độ tăng giá không cao; tuy nhiên, đối với những người mua có nhu cầu ở thực hoặc đầu tư cho thuê, bất động sản thứ cấp vẫn là lựa chọn hợp lý.

Lời kết

Việc đầu tư vào bất động sản thứ cấp không chỉ mang lại nhiều lợi ích cụ thể mà còn là một cơ hội đáng quý để tạo ra thu nhập và bảo vệ tài sản. Tuy nhiên, việc đưa ra quyết định này không nên được quyết định một cách vội vàng. Vậy nên, trước khi đưa ra quyết định, hãy dành thời gian để tìm hiểu về thị trường, đánh giá rủi ro và phân tích các tiềm năng sinh lời hoặc hợp tác với chuyên gia môi giới bất động sản. Sự chuẩn bị kỹ lưỡng luôn là chìa khóa cho một quyết định đầu tư thành công và bền vững trong tương lai.

THÔNG TIN LIÊN HỆ